De Groningse woningmarkt heeft de afgelopen jaren één vaste eigenschap gehad: veel kopers, weinig aanbod. De vraag is nu wat 2026 brengt. Gaan de prijsstijgingen eindelijk afvlakken, of blijft overbieden de standaard? We vroegen het aan Niels van Diepenbeek, makelaar bij Boekholt & Partners.

“Het gaat afvlakken, maar nog wel licht stijgen”

Als je de trend van de afgelopen jaren doortrekt: wat gebeurt er in 2026 met de prijzen in Groningen?

Niels: “Ik denk dat het een beetje gaat afvlakken. Maar dat het nog licht blijft stijgen. Er komt wel wat meer aanbod, en voor een aantal mensen gaat het denk ik wel te duur worden.”

Toch verwacht hij geen echte daling: “Ik verwacht nog steeds wel een stijging. Het aanbod blijft beperkt en er zijn veel kopers. We merken dit jaar al dat er veel nieuwe kopers op de markt zijn. Dat is wel positief voor de ontwikkeling.”

Kortom: minder ‘hysterisch’ dan sommige piekjaren, maar nog steeds geen ontspannen markt.

Hypotheekrente: “4% is de graadmeter”

De rente blijft volgens Niels een sleutelvariabele, maar met een duidelijke psychologische grens.

Wat betekent de hypotheekrente voor de koopkracht in Groningen?

Niels: “Volgens mij kunnen mensen minder huis kopen voor hun geld. De rente staat nu rond de 3,9, maar ik vind het te vroeg om daar een harde trend in te zien. Mondiaal is het te spannend.”

Waar hij wél zeker over is: “Wat wij gemerkt hebben: als de rente boven de 4% komt, zakt de markt enorm af. Blijft hij onder de 4%, dan blijft de markt positief. Dus die 4% is een hele belangrijke graadmeter.”

Dat maakt 2026 gevoelig voor rente-schommelingen: nét onder de 4% blijft het vuur aan; erboven merk je direct afkoeling.

Nieuwe “places to be” en wijken waar je nog kunt shoppen met een budget

Groningen bouwt door en ontwikkelt wijken, met projecten zoals Suikerzijde en uitbreiding van Meerstad. Maar waar zitten in 2026 de echte kansen?

Welke gebieden zie jij als toekomstige ‘places to be’?

Niels: “De Suikerzijde zie ik wel zitten als het om de toekomst gaat. Ik ben het niet helemaal eens met hoe er precies gebouwd wordt, maar ik denk dat het wel goed gaat komen.”

En waar zit ruimte voor kopers met een beperkter budget?

Niels noemt wijken waar de prijsontwikkeling hard gaat en waar nog “deals” mogelijk zijn: “Beijum, Lewenborg, Hoogkerk… daar zie je dat de vierkante meterprijs hard omhoog gaat. Dat gaat wat nivelleren, dus daar kun je nog wel goede deals maken.”

Uitgeponde woningen: “Heel veel — vaak 250.000 tot 300.000”

Een opvallende bron van aanbod blijft in Groningen de verkoop van voormalige huurwoningen zodra huurders vertrekken: uitponden.

Zie je dat veel gebeuren?

Niels: “Ja, heel veel.”

Zijn dat vaak betaalbare woningen?

Niels: “Vaak woningen van 250 tot 3 ton. Dat valt ongeveer in die bandbreedte.”

En moet er vaak aan geklust worden?

Niels: “Ja, dat hangt ervan af wie verkoopt. Als een woningcorporatie verkoopt, moet er vaak wat meer gebeuren dan wanneer particuliere beleggers verkopen.”

Voor starters (en handige kopers) kan dit in 2026 één van de weinige realistische routes blijven om de stad in te komen — mits je renovatie aankunt of kunt financieren.

Zuidelijke Ringweg klaar: “Ik zie geen prijs-effect”

De verbeterde bereikbaarheid door het afronden van werkzaamheden aan de Zuidelijke Ringweg klinkt als iets dat prijzen kan stuwen, zeker in Groningen-Zuid en richting Haren.

Maar Niels is daar kort over: “Nee, ik zie geen verschil. Groningen-Zuid is altijd populair geweest, blijft populair en blijft duur.”

Energielabels: “Veel kopers maakt het nog steeds weinig uit”

Het verhaal dat woningen met slechte labels “onverkoopbaar” worden, hoort Niels vaker — maar hij ziet het genuanceerder.

Niels: “Een deel van de kopers wil geen slecht label, maar een groot deel maakt het eigenlijk nog steeds niks uit. Er is ook een grote doelgroep die echt wel een kluswoning wil.”

Sterker nog: “Wij verkopen ook woningen met label A, A+, A++… en soms zijn daar heel weinig kijkers op.”

Wel benoemt hij het effect op leencapaciteit: “Je kunt meer lenen bij betere labels. Het verschil in leencapaciteit tussen label A en A++ is 10.000 euro.”

Dus: labels doen ertoe, maar de markt in Groningen is nog steeds zo krap dat zelfs minder perfecte woningen gewoon kopers vinden.

Aardbevingen, SNN en Nij Begun: “In de stad zien mensen het als bonus”

Over subsidies en aardbevingsdossiers is Niels nuchter, zeker voor Stad.

Niels: “Als mensen nu een woning kopen in de stad Groningen… dan zien ze het eigenlijk als een bonus als er nog geen mijnbouwschade is geclaimd.”

Over de SNN-regeling (die bekende pot waar veel mensen op letten): “Die is on hold gezet en gaat half februari weer open. Volgens mij zit er nog ongeveer 37 miljoen in de pot. Als die op is, vervalt die subsidie. En daar komt Nij Begun voor terug.”

Starters in 2026: “Nieuwbouw? Vergeet het maar”

Komt er in 2026 licht aan het eind van de tunnel voor starters?

Niels: "Sommige nieuwbouwappartementen van 70 m2 gaan al voor rond de 4 ton. Voor starters komt er wel een ander product op de markt dat interessant kan zijn: koopgarant. En de energielasten bij nieuwbouw zijn per definitiel laag. Dat is wel een voordeel."

En hij maakt het nog concreter: “Appartementen gaan richting 5000 tot 6000 euro per m² woonoppervlakte. Voor een starter niet relevant, tenzij je veel geld hebt.”

Waar starters wél kunnen kijken: “De woningen die verkocht worden door beleggers… uitgeponde woningen. Als verhuren niet meer uit kan, komt dat aanbod op de markt.”

Conclusie: 2026 blijft krap — met één duidelijke knik in de rente

Volgens Niels wordt 2026 in Groningen waarschijnlijk een jaar van afvlakking zonder echte rust: prijzen stijgen nog licht, aanbod groeit iets, maar de markt blijft overspannen zolang kopers talrijk blijven.

De grootste “aan/uit-schakelaar” is de rente: onder 4% blijft de markt positief, boven 4% zakt het merkbaar weg.

Voor kopers met een beperkt budget liggen de beste kansen niet in nieuwbouw, maar in:

• wijken als Beijum, Lewenborg en Hoogkerk (waar nog ruimte zit),
• en vooral uitgeponde woningen (vaak 250.000–300.000, geregeld met kluswerk).